Colombia enfrenta una transformación demográfica profunda caracterizada por envejecimiento acelerado, reducción sostenida del tamaño de los hogares y desaceleración —e incluso eventual reversión— del crecimiento poblacional (DANE, 2018; Zuleta et al., 2025). Estas tendencias están modificando estructuralmente la demanda por vivienda, mientras el parque habitacional se ajusta con mayor lentitud debido a rigideces regulatorias, financieras y de diseño. El aumento de hogares pequeños ha sido interpretado con frecuencia como una señal de demanda por viviendas cada vez más reducidas. Sin embargo, la evidencia muestra que estos hogares son heterogéneos en términos etarios y socioeconómicos, y que una fracción relevante enfrenta restricciones de ingreso y condiciones habitacionales precarias. En consecuencia, el crecimiento en el número de hogares no se traduce automáticamente en demanda solvente por vivienda formal nueva. El diagnóstico central de esta Nota es que el problema habitacional actual no es únicamente un déficit de unidades, sino una desalineación estructural entre la composición demográfica emergente, la capacidad de pago de los hogares y las características del parque habitacional existente. En un contexto de envejecimiento y bajo crecimiento poblacional, el riesgo no es solo de escasez, sino también de desajuste intertemporal si la expansión del stock responde a fenómenos transitorios. La política pública debe, por tanto, transitar de una lógica centrada en el conteo de viviendas hacia una estrategia orientada a la calidad del ajuste habitacional, que incorpore flexibilidad, localización, adaptación del stock existente y coordinación intersectorial con el ordenamiento territorial y la política social.
Autores: Hernando Zuleta, Carolina Blanco y Manuela Robayo.